Tokenização Imobiliária no Brasil: Avanços e Regulação
A tokenização imobiliária, processo de converter direitos sobre imóveis em ativos digitais negociáveis em plataformas blockchain, tem ganhado destaque no cenário financeiro e imobiliário global. No Brasil, essa inovação promete trazer maior liquidez, acessibilidade e segurança às transações. Contudo, a tentativa de regulamentação por parte de entidades setoriais tem gerado debates significativos sobre a competência e a validade jurídica de tais normativas.
A Resolução COFECI
Recentemente, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) publicou a Resolução nº 1.551/2025, com o objetivo de instituir um marco regulatório para a tokenização imobiliária no país. Essa medida era aguardada pelo setor, especialmente por empresas que já operam com a compra e venda de imóveis registrados em blockchain, mas que careciam de diretrizes claras para suas operações.
A resolução do COFECI propõe a criação de novas figuras no mercado, como o Token Imobiliário Digital (TID) e as Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs). De acordo com a normativa, as PITDs seriam responsáveis por assegurar a segurança, resiliência, escalabilidade e disponibilidade dos sistemas que suportam as transações digitais, além de garantir a integração segura com o Sistema de Governança e Registro (SGR).
Controvérsias: A Posição do IRIB
Apesar da iniciativa do COFECI, a validade jurídica da Resolução nº 1.551/2025 tem sido veementemente contestada por importantes entidades do setor jurídico e imobiliário. O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), por meio de sua Comissão do Pensamento Registral Imobiliário (CPRI/IRIB), elaborou a Nota Técnica CPRI/IRIB n. 01/2025, que analisa a forma e o conteúdo da referida resolução.
A Nota Técnica do IRIB conclui que a Resolução COFECI nº 1.551/2025 “ultrapassa os limites da competência normativa do Conselho Profissional e incorre em inconstitucionalidades formais e materiais, devendo ser considerada inválida em sua totalidade.” [1] Essa contestação levanta sérias dúvidas sobre a capacidade do COFECI de regulamentar um tema de tamanha complexidade e que envolve aspectos de direito registral e de propriedade, que são de competência legislativa federal.
O Desafio do Registro Público e a Blockchain
Um dos principais desafios para a plena implementação da tokenização imobiliária no Brasil reside na necessidade de adequação da legislação sobre registro público. Atualmente, a prova da propriedade de um imóvel é feita por meio do registro na matrícula do imóvel em cartório, em seus livros físicos ou digitais. Para que a blockchain possa efetivamente substituir ou complementar esse sistema, seria necessário que a legislação reconhecesse a própria blockchain como um “livro” de registro de propriedade, o que ainda não ocorre (Leia nosso artigo sobre Blockchain)
Essa lacuna legal é um ponto crucial, pois, sem o reconhecimento formal da blockchain como um meio de registro de propriedade, a tokenização imobiliária, embora possa facilitar a negociação de direitos e frações de imóveis, não confere a titularidade da propriedade de forma direta e inquestionável perante a lei. A tokenização, nesse contexto, representa mais um direito creditório ou de participação sobre o imóvel do que a propriedade em si.
Perspectivas Futuras
O avanço da tokenização imobiliária no Brasil é inegável, impulsionado pela busca por maior eficiência e liquidez no mercado. No entanto, a segurança jurídica é fundamental para a consolidação dessa modalidade. A discussão em torno da Resolução COFECI nº 1.551/2025 evidencia a necessidade de um debate mais amplo e de uma regulamentação que envolva não apenas os conselhos de classe, mas também o Poder Legislativo e os órgãos reguladores do mercado financeiro, como a Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
A criação de um ambiente regulatório experimental (sandbox), como previsto em algumas discussões, pode ser um caminho para testar modelos e tecnologias antes de uma regulamentação definitiva. O futuro da tokenização imobiliária no Brasil dependerá da capacidade de harmonizar a inovação tecnológica com a segurança jurídica, garantindo a proteção dos investidores e a integridade do sistema registral.
Referências
[1] IRIB. Nota Técnica CPRI/IRIB n. 01/2025. Disponível em: https://www.irib.org.br/noticias/detalhes/irib-emite-nota-tecnica-sobre-resolucao-cofeci-n-1-551-2025. Acesso em: 25 de agosto de 2025.
