Imobiliario

Quando posso propor a revisão de um contrato?

Em razão da pandemia, inúmeros estabelecimentos comerciais tiveram de fechar as portas por força de restrições municipais e estaduais, além da impossibilidade de se realizar eventos e aulas presenciais. A crise sanitária impediu o cumprimento de muitos contratos, além de ter gerado enorme instabilidade econômica, o que fez com que empresas reduzissem o quadro de empregados ou até mesmo encerrassem suas atividades de forma definitiva.

Diante desse cenário, como as partes conseguirão honrar os contratos vigentes, firmados antes de todos estes acontecimentos, sejam eles de locação (comercial e residencial), prestação de serviços, promessas de compra e venda e demais negociações entre fornecedores e clientes? E, de forma geral, em quais casos posso propor a revisão contratual?

É fundamental compreender que, em situações excepcionais como a pandemia, a revisão contratual torna-se uma ferramenta importante para adaptar as relações comerciais às novas circunstâncias. Todos os acordos pactuados entre particulares podem ser reajustados mediante comum acordo, ocasião em que o bom-senso e a perpetuidade da relação entre as partes é colocado em questão, de modo que os contratos podem ser livremente aditados, em qualquer um de seus termos (prazos, multas, condições, obrigações e direitos).

Porém, há circunstâncias em que as partes contratantes não chegam a um ponto comum, ou até mesmo uma das partes se mantém totalmente irredutível, hipótese em que a situação teria de ser levada ao Poder Judiciário, para apreciação, que irá intervir ou não no contrato objeto de discussão. A procedência ou não do pleito, bem como a extensão da revisão contratual (sobre quais cláusulas, termos e como incidirá a alteração no contrato e em suas obrigações), dependem de cada caso concreto e do entendimento do magistrado acerca do cenário que ensejou o pedido judicial de revisão contratual.

A Lei da Liberdade Econômica (Lei n. 13.874/2019) estabelece “a intervenção subsidiária e excepcional do Estado sobre o exercício de atividades econômicas”. Desse modo, foi alterado o caput do art. 421, do Código Civil, para determinar que a liberdade de contratar não mais seria exercida “em razão” da função social, mas apenas em seus limites.

Isso significa que o contrato entre particulares não possui a finalidade de servir ao bem comum e ao que dele se espera pela coletividade, como “fonte de equilíbrio social” (GONÇALVES, 2012, p. 26), ou “no sentido social de utilidade para a comunidade” (MONTEIRO, 2013, p. 25), mas possui, apenas, a obrigação de não se sobrepor a direitos difusos e/ou coletivos e, assim, não lesar o interesse social. Não há mais liame, portanto, entre liberdade dos contratantes e a funcionalidade do contrato, o que reitera o objetivo de se transformar a revisão contratual em uma medida de exceção.

Com efeito, há três teses jurídicas, que podem co-existir ou não, que legitimam a revisão judicial do contrato, quais sejam: a (i) imprevisão, quando há a superveniência de fatos extraordinários, fortuitos, que interferem o negócio jurídico avençado e eram impossíveis de se antever ao momento da assinatura do contrato. Essa seria a hipótese mais adequada para a pandemia global e os sucessivos lockdowns, porém, é sempre necessário demonstrar o nexo de causalidade, ou seja, como tal evento imprevisível efetivamente afetou o cumprimento do contrato.

A imprevisão, nesse contexto, ganha relevância ao possibilitar a revisão de contratos afetados por eventos imprevisíveis, como os decorrentes da pandemia. A demonstração do impacto direto desses eventos no cumprimento do contrato é crucial:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – CÉDULAS RURAIS HIPOTECÁRIAS – JUROS REMUNERATÓRIOS – ABUSIVIDADE EM RELAÇÃO A UMA DAS CÉDULAS – LIMITAÇÃO – POSSIBILIDADE – CAPITALIZAÇÃO DE JUROS – PRÁTICA NÃO COMPROVADA – ENCARGOS DA MORA – LEGALIDADE – MANUTENÇÃO – TEORIA DA IMPREVISÃO – APLICAÇÃO PARA ALONGAR O PAGAMENTO DAS CÉDULAS
[…]
– A prorrogação da dívida fundada em cédulas de crédito rural é direito do devedor diante da prova de que a queda na safra e na qualidade do produto colhido inviabilizou o cumprimento da obrigação em razão de prolongada estiagem reconhecida por atos normativos do Município e do Estado, caracterizando-se como fato imprevisível. APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0051.16.003574-0/001 (CONEXA COM A  (TJMG –  Apelação Cível  1.0051.16.003574-0/001, Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/10/2019, publicação da súmula em 30/10/2019)

A (ii) “onerosidade excessiva”(art. 478/CC), quando há ocorrência superveniente de eventos que tornam a execução do contrato insustentável para uma das partes, enquanto a outra passa a auferir extrema vantagem diante de tal situação. Nesse caso, se desconfigura o equilíbrio contratual que havia no início da relação, de modo que a “balança” começa a pesar mais para um lado do que para o outro (por exemplo, a flutuação cambial significante em um contrato entre empresas estrangeiras). No particular, salienta-se que “não pode haver onerosidade excessiva pelo que corresponder ao risco normal do contrato” (AGUIAR JÚNIOR, 2003).

Nas relações de consumo, especialmente, se observa a (iii) “quebra da base objetiva”, em que, pelo desequilíbrio contratual, há o perecimento da relação de equivalência entre prestações. O fornecedor de produtos/serviços quebra as expectativas de conduta de quando o contrato foi firmado (passa a cobrar nova tarifa, deixa de prestar determinado serviço, etc), em flagrante prejuízo ao consumidor, de modo que acarretaria, também, a onerosidade excessiva do contrato:

AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – INAPLICABILIDADE – SERVIÇO DE TELEFONIA – BÔNUS – FORMA DE UTILIZAÇÃO – NÃO DISCRIMINAÇÃO NO ACORDO – BOA-FÉ OBJETIVA DO CONTRATANTE – ART. 422 DO CPC – POSSIBILIDADE DE REVISÃO. […]  Se na origem da relação negocial criou-se uma expectativa de conduta a ser adotada por parte da operadora, e se restou comprovada a quebra da base objetiva do negócio, deve o contrato firmado entre os litigantes ser revisto, a fim de se adequar ao comando do artigo 422 do CC/2002.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0024.08.981359-6/001, Relator(a): Des.(a) Alvimar de Ávila , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/08/2009, publicação da súmula em 14/09/2009)

A quebra da base objetiva destaca-se nas relações de consumo, permitindo a revisão quando há prejuízo ao consumidor devido à mudança nas condições acordadas inicialmente. A boa-fé objetiva do contratante é um aspecto relevante na apreciação desses casos.

Imperioso mencionar que, nas relações de consumo, submetidas ao Código de Defesa do Consumidor, são vedadas cláusulas consideradas abusivas (v.g. capitalização de juros), sendo mais comum a revisão contratual. Já nos contratos civis e empresariais, estes se presumem paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção e que ensejem no abuso de poder econômico por uma das partes.

Ao abordar relações de consumo, é importante destacar que o Código de Defesa do Consumidor proíbe cláusulas abusivas, como a capitalização de juros. Em contratos civis e empresariais, a presunção de paridade e simetria se mantém, exceto diante de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – APLICAÇÃO – COMISSÃO DE PERMANÊNCIA – LIMITAÇÃO – TARIFA DE AVALIAÇÃO DO BEM E DE REGISTRO DE CONTRATO – LEGALIDADE.
– É possível a revisão de contratos bancários, independentemente da ocorrência de fato imprevisível e inevitável, desde que haja demonstração de desequilíbrio entre as obrigações assumidas pelas partes contratantes (fornecedor e consumidor), conforme previsão do art. 6º, V, do CDC.
– A cobrança da comissão de permanência, em contratos envolvendo instituições financeiras, deve ser limitada à soma dos juros remuneratórios, moratórios contratados e multa contratada (REsp nº 1.058.114/RS, julgado sob a ótica de recurso repetitivo).
– As tarifas relacionadas à avaliação de bem dado em garantia e de ressarcimento de despesas registrais, que envolvam contratos com instituições financeiras, podem ser cobradas, se o serviço foi efetivamente prestado e se não existir onerosidade excessiva (STJ, REsp nº 1.578.553/SP, julgado sob a ótica de recurso repetitivo).  (TJMG –  Apelação Cível  1.0000.20.485391-5/001, Relator(a): Des.(a) Ramom Tácio , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/08/2020, publicação da súmula em 27/08/2020)

Logo, a existência de fatos supervenientes, imprevisíveis, que tenham tornado o contrato excessivamente oneroso apenas para uma das partes em detrimento da outra, não persistindo a proporcionalidade inicial entre as obrigações de cada contratante (ressalvadas circunstâncias inerentes ao risco normal do contrato), permite, sim, a revisão contratual. Repise-se que a análise precisa ser feita in casu, portanto, consulte um advogado.

Victor Penchel Balthar.

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